שוקלים למכור את הנכס שלכם?
לרשותכם המדריך המלא למוכר- עשרה צעדים ברורים ומעשיים, בדרך למכירת הנכס.
צעד 1: תכנון ותזמון
אם אתם רוצים למכור את הדירה בה אתם מתגוררים, חשוב להחליט מה קודם למה - מכירת הנכס הקיים או רכישת הנכס החדש?
או שאולי כדאי לבצע את שתי הפעולות במקביל? לכל החלטה השלכות שונות.
אם המכירה קודמת לקניה,יתכן שתצטרכו להתגורר בשכירות לתקופה, או לחילופין, להגדיר זמן פינוי ארוך לנכס שמכרתם, כדי לגשר על פער הזמנים.
אם הקניה קודמת למכירה, עלולה להיווצר בעיית נזילות שתגרום לעיכוב בלוח התשלומים עבור הנכס שקניתם, במידה שתהליך המכירה יתעכב.
אם אתם לא מתגוררים בנכס והוא מושכר, יש לבדוק מתי מסתיים החוזה, האם נכלל בו סעיף של פינוי מוקדם וכד'.
צעד 2: בדיקות משפטיות ותכנוניות
יש לבצע בדיקה מקיפה של נתוני הנכס, מול הרשויות. בדיקה כזו עשויה להעלות ממצאים שונים:
- ממצאים המעלים את שווי הנכס: לדוגמא,זכויות בניה שלא מומשו או הצמדות של חנייה, מחסן, גינה או גג, שלא היינו מודעים אליהם.
- ממצאים המורידים את ערך הנכס: למשל, שהגינה של דירת הקרקע שלכם או החנייה בה אתם חונים כלל לא רשומות על שמכם בטאבו.
- נתונים הדורשים טיפול כגון, בנייה לא חוקית או בעיית רישום של הנכס בטאבו.
בדיקת הנכס מתבצע תמול מספר גורמים: עירייה, טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, החברה המשכנת ועוד.
צעד 3: תיק נכס
בתום הבדיקה, ניגש לבניית תיק נכס, שיכלול את המסמכים הבאים:
נסח טאבו, תקנון בית משותף (במידת הצורך), טופס ארנונה, תכניות של הנכס,היתרים (במידה שהנכס הורחב),
היתר מקורי של הבניין, דף אישור זכויות וכן, כל פרט מידע או מסמך, שמצאתם במהלך הבדיקה המקיפה.
תיק נכס מפורט ושלם, ככל האפשר, יחסוך לכם זמן יקר במהלך משא ומתן ויקנה לכם אמינות, אשר עשויה להגדיל את סיכויי הצלחת העסקה.
צעד 4: מיסוי
עסקאות נדל"ן כרוכות בתשלום מס לרשויות המדינה. לכן,כדאי שתדעו כבר בראשית התהליך, איזה אחוז מהכסף שתקבלו יופרש לטובת תשלום מיסים.
כך תוכלו לתכנן כיצד להתנהל עם הכסף שתקבלו, לאחר המכירה. במרבית המקרים, המיסים הנלווים למכירת נכס נדל"ני, הם מס שבח והיטל השבחה.
חישוב שיעור המס מצריך הכרות עם מערכת מסועפת של פטורים, תקנות ודחיות מס, לכן יש להשתמש בשירותיו של איש מקצוע ולא לנסות להעריך את היקף הסכום באופן עצמאי.
צעד 5: הכרת סביבת הנכס
מעבר לנתוניו הפיזיים של הנכס, הסביבה בה הוא ממוקם משפיעה מאוד על ערכו. היא עשויה להגביר או להפחית את מידת האטרקטיביות שלו.
יתרה מזאת, במקרים רבים מעניקה הסביבה ערך מוסף לקהל יעד מסוים, בו כדאי להתמקד בתהליך שיווק הנכס.
למשל, קרבה לבתי ספר ולגני ילדים רלוונטית למשפחות, קרבה לאזורי בילוי ופנאי תדבר יותר לאוכלוסיה צעירה וכן הלאה.
שליטה במידע תאפשר לכם לעבד את הנתונים, להתאימם ללקוחות הרלוונטיים ולדעת מה להדגיש ובפנימי.
צעד 6: תמחור נכון
אחרי שעשיתם שעורי בית ואתם מודעים לכלל המשתנים הנוגעים לנכס שברשותכם, הגיע הזמן להציב את תג המחיר הנכון.
צאו מנקודת הנחה שהקונה הפוטנציאלי שלכם עשה את שעורי הבית שלו. הוא מכיר את אזור המכירה וסביר להניח שכבר ראה מספר נכסים בעלי אופי דומה.
תמחור של דירה אינו מדע מדויק, והוא מושפע מהמון נתונים. חלקם מדידים, כגון קומה, גודל, ושטחי חוץ וחלקם סובייקטיביים כגון, עיצוב, חלוקה ומאפיינים יחודיים.
רבים מהמוכרים פונים ללוחות דירות, כגון יד2 ומדלן, כדי לקבל הערכה לגבי מחיר הנכס שברשותם.
יש לקחת בחשבון שהמחירים המפורסמים בלוחות האלה לא משקפים כלל את מחירי הסגירה של העסקאות.
טעות נפוצה נוספת היא בדיקת מחירי סגירה של נכסים דומים, באתר רשות המיסים. גם במקרה הזה, האינדיקציה מאוד לא מדויקת,
מכיון שלא מפורטים בו כלל הנתונים של הנכסים (כגון, שטחי חוץ והצמדות) ולכן לא ניתן להסיק מהו המחיר האמיתי למ"ר.
כדי לתמחר את הנכס כראוי, יש לדעת מהם מחירי המכירה האמיתיים שלדירות בסביבתכם ומהם המאפיינים מדויקים של כל אחת.
צעד 7: הצגת הנכס בפני מתעניינים
כעת, חישבו מהו המועד הטוב ביותר להצגת הנכס בפני קונים פוטנציאלים. כלומר, מתי הוא במיטבו.
למשל, אם הנכס נמצא בסמיכות לגן ילדים, הימנעו מלהציג אותו בשעה בה אוספים את הילדים והרעש בשיאו.
כאשר קונים פוטנציאלים ייצרו איתכם קשר, הקשיב ולהם בקפידה. נסו לשאול שאלות שיבהירו לכם מהם צרכיהם ונסו לבין אילו תכונות של הנכס תואמות לצרכים האלה.
הדגישו את אותם מאפיינים,אשר יכולים להוות ערך מוסף עבור הקונה.
הקפידו לנהל רישום של פרטי הלקוחות - שם, מספר טלפון ומספר מאפיינים אישיים - כדי להעניק להם יחס אישי.
לקוחות רציניים יגיעו לראות את הדירה יותר מפעם אחת והרישום יסייע לכם להיות ממוקדים ויעילים יותר.
צעד 8: ניהול משא ומתן
כמובן שמחיר הנכס הוא הפרמטר המרכזי ,אך קיימים משתנים נוספים אותם יש לקחת בחשבון, כגון מועד הפינוי ותנאי התשלום.
לעתים קרובות, ניתן להגיע לעמק השווה בנוגע למחיר, אך דווקא הפרמטרים האחרים ימנעו את התקדמות העסקה.
הגדירו לעצמכם מהם הצרכים והתנאים עליהם לא תוכלו לוותר, לעומת דרישות שתוכלו לחיות גם בלעדיהן.
במשא ומתן שני הצדדים צריכים להתגמש ולהמנע מהתעקשות מיותרת שעלולה להכשיל את העסקה.
צעד 9: בחירת עורך דין
זהו שלב קריטי להצלחת העסקה. חשוב שעורך הדין יתמחה בתחום הנדל"ן ויהיה בעל ניסיון בסגירת חוזי מכירה וקנייה.
תחום זה מורכב מניואנסים רבים והכרות עימם תאפשר לעורך הדין שלכם להגן עליכם בצורה מיטבית.
מצד שני, עורך דין טוב ידע מתי כדאי לשחרר את החבל ולהתקדם הלאה, כדי לא להכשיל את העסקה.
כדאי מאוד לבחור עורך דין שמכיר את הסביבה ואת יחודיותם של הנכסים המאכלסים אותה.
צעד 10: סגירת עסקה
מזל טוב! מצאתם קונה פוטנציאלי רציני שאוהב את הדירה, מוכן לשלם את המחיר הנדרש ומעוניין להתקדם לשלב החלפת טיוטות החוזים בין עורכי הדין.
אלה חדשות נהדרות, אבל התהליך עדיין לא הסתיים.
למרות שהכדור מתגלגל כעת בין אנשי המקצוע, חשוב שתלוו את התהליך ותפקחו על התנהלות העסקה.
ודאו שהתקשורת זורמת וחיובית, שמרו על קור רוח והימנעו מתגובות רגשיות.
קחו בחשבון שלעיתים קרובות עסקאות נופלות בשלב זה, בגלל חוסר הסכמה על סעיפים שונים.
התעניינו והבינו מהם הסעיפים אשר מעכבים את העסקה, והתייעצו עם עורך הדין מתי אפשר להתגמש ועל אילו נקודות כדאי להתעקש גם במחיר הכשלת העסקה.
אנחנו מקווים שמדריך זה שפך אור על התהליך העומד בפניכם.
בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע או עם בעלי נכסים, שביצעו עסקאות דומות.
בין אם תבחרו לשכור שרותי תיווך או שתחליטו למכור את הנכס בכוחות עצמכם,
אנחנו כאן עבורכם ונשמח לייעץ בכל שאלה או התלבטות שתעמוד בפניכם.
צוות אורבניקס
מוזמנים ליצור איתנו קשר:
יעל חרמש 050-8885679
מיטל אוראל 054-2999336
